【初心者向け】不動産投資とは？ シロウトが投資してみて分かったこと
Webでよく見る「不動産投資とは？」と若干異なり、
私自身の不動産投資経験、理解についての記事です。
読んでもらえたらなぁと思う人は、
✔なにか投資を始めてみようかなぁ
✔不動産投資ってどんな感じ？
✔不動産投資について復習したい
と漠然と考えている方が読まれるとちょうど良いかなと思います！
「投資」と言っても、株式や投資信託、FX、不動産投資など、様々な運用方法が存在。
特に「不動産投資」は、近頃注目される機会が多いが、取引経験のない人の中にはあまり良いイメージを持たない人も多い事は知っております。
「不動産投資」と聞くと、
✔突然不動産会社から営業電話が…、しつこい…、なんで番号知ってるの？
✔不動産会社ってなんか胡散臭い…、だまされそう…
✔投資額が高そう、ローンは怖い
✔周りからやらない方がいいとよく聞く
✔リスクが高そう
✔敷居が高いし、興味ないし、私の年収で出来るわけがない…
挙げるとキリがない…、実際私もそう思ってましたし(笑)
ーー私でも不動産投資出来る？
実はローンを組む上で属性というものがかなり重要です。
理由として銀行は貸し出した資金が計画通りに返済されることを最優先に考えるからです。
やはり会社が安定≒収入も安定するサラリーマンは融資に強いと今実感しております。
理由は起業して融資を受けようとしてもかなり厳しい現実を突きつけられたので。
経営者の属性ってほんと低いです泣、考えてみれば安定感はないですからね…
会社の規模にもよりますが、紹介した中では年収400万くらいで2,000万の融資など普通にありました。
なので…起業を考えている方！サラリーマンで投資をしていない方！
「今のうちに」始めてみることをお勧めします！サラリーマンの属性があるうちに！
※融資可能かどうかは銀行次第なのでタイミングによっては余裕or難航となります…
結論ですが、長い目で見て労力、負担、影響がとても少ないミドルリスク・ミドルリターンな投資だと14,5年経ちますが実感しております。
不動産投資経験を積み、不動産会社の担当者とある程度の関係が作れれば、
ミドルリスク⇒ローリスクにすることは十分可能
だと感じております。リターンやメリットも始める動機になりました。
目次
・なぜ不動産投資を始めたの？
・不動産投資とは？
・不動産投資の代表的な７種類
・不動産投資の立ち位置
・不動産投資のよくある疑問、質問について
…１、不動産投資って儲かるの？
…２、始めるのにお金が必要ですよね？
…３、不動産投資のリスクは？
…４、物件選びのポイントは？
…５、不動産投資って色々と手間がかかるよね？
…６、不動産投資を始めるタイミングは？今始めるべきですか？
なぜ不動産投資を始めたの？
30代前半ころ友人が「不動産投資」をしていたのを知り、興味を持ったのがきっかけです。
ちなみに私の簡単な不動産投資状況は下記となります。
投資歴：2010年～
現保有物件：区分マンション6部屋（東京２、神戸１、福岡３）
売却：3部屋
もともと銀行にお金をただ預けておくのが嫌いで、比較的安全性の高い保険商品での資産運用をしておりました。
いつでも引き出せる環境は性格上良くないと戒めていたので…
ただ……
・運用していたことを忘れていたり（後で気づいたとき嬉しいですが…）
・投資している実感もなく、あまり経験や勉強にならないなぁと感じてた
逆に保険での運用は安心感ありましたし、現在継続している商品もあります。
不動産投資を始めたからこそ素人ながらに勉強して、経験した上で必要、不必要の判断が自分なりに出来るようになったのかなと振り返っております。
後述する節税効果について、実は確定申告（によって還付を受ける）をする必要がある。
不動産会社の顧問税理士に依頼することも可能ですが、
私は長く不動産投資を考えていたので
１から勉強して自分で確定申告できるレベルにはなりました！
確定申告ができるようになると色々と便利だなぁと感じています(笑)
まず「始めてみる事！」が大きな一歩です。動かなければ何も変化しない！が私の価値観ですので興味持っていただけましたら「今後のお金の使い道の一つ」として続きの記事を参考にしてください。
「不動産投資とは」
■不動産（宅地や建物）に対する投資
不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得る仕組みの投資のことをいいます。
これを「インカムゲイン」といいます。
購入金額より高い価格で売却し差額の利益を得る事は「キャピタルゲイン」といいます。
「不動産投資の代表的な７種類」
不動産投資では、マンションかアパートか、一棟か区分か、新築か中古か、と選べる物件は多岐にわたります。
初期費用や利益率も変わってくるため、それぞれの特徴を踏まえた上で、自分に合ったものを選ぶことが重要です。
まずはどのような種類の不動産投資があるのかを見ていきましょう。
主に下記７種類あると言われております
区分マンション経営
【マンションの一室を購入して、貸し出すことで家賃収入を得る経営】
ーーどの様な人向け？
比較的不動産投資「初心者」におすすめです。
メリット：
✔一棟を買う場合に比べると初期費用も安い
✔低リスクで始められる
✔手放したい場合に、比較的売却しやすい
デメリット：
✔土地の所有比率が低い
✔マンション・アパート一棟経営と比べると利回りが低い傾向
一棟経営
【マンションやアパートを一棟丸ごと購入し、一部屋ずつ入居者に貸し出すことで、家賃収入を得る経営】
ーーどの様な人向け？
一棟経営は取得金額が高いので、まとまった自己資金がある方や年収が高い方におすすめ
メリット：
✔上手く入居者を定着させることができれば、長期間に渡る大きな利益
✔短期で手放すのではなく、長期的な利益を見込んだ運用を行うもの
デメリット：
✔初期費用は高額になる
✔同時に空室が発生した場合には、家賃収入が大幅に減るため注意
✔部屋数が多く、建物全体の管理をしなくてはならないため、維持管理費も高額
戸建て経営
【一戸建てを購入して、入居者から家賃収入を得る方法】
ーーどの様な人向け？
すでにマンションやアパート経営をしていて、多角的な不動産経営をしたい方にもおすすめ
メリット：
✔一戸建てには安価な物件もあり、初期費用を抑えられる場合もある
✔ファミリー層の利用が見込めるため、一度入居すると長期の家賃収入が見込めます
デメリット：
✔安価な物件は木造住宅であることも多く、老朽化などの問題
⇒修繕費が余計に高くついてしまう
✔マンションなどと違い、入居までのハードルは高くなる
不動産投資信託
【REIT（リート）とも言われ、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品】
ーーどの様な人向け？
✔まずは少額投資からと思っている人
✔維持費のようなランニングコスト発生は避けたい
✔リスクをなるべく分散させたいと思っている人
メリット：
✔間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受する
✔比較的安定した配当が期待できる
✔流動性が高く換金が容易
✔１口から購入が可能で、10万円程度の少額からでも購入が可能
デメリット：
✔投資法人が倒産
✔不動産の価値が下落したりする可能性
✔運用している不動産が収益を得られない場合、分配金が配当されない可能性
貸別荘経営
私たちの事業が貸別荘経営です！せっかくなので下記記事を読んでみてください！
駐車場経営
【持っている土地や、借りている土地を利用して駐車場を経営】
ーーどの様な人向け？
✔不動産投資をしたいけど、できるだけ初期費用を抑えたいと考えている方
✔広めの土地を所有していて有効活用したい方
メリット：
✔工事などの手間もそれほどかからない
⇒初期費用も比較的安いのが特徴
✔コインパーキングなどは大掛かりな設備が必要になりますが、設置や撤去に関しては運営会社が負担
デメリット：
✔個人の土地の場合、駐車できる台数も限られている
⇒利益に限りがある
✔土地は建物が建っていない更地と同じ評価となるため、固定資産税の軽減措置が受けられない
コインランドリー経営
【持っている土地を利用してコインランドリーを経営するという方法】
ーーどの様な人向け？
✔基本的に無人で経営できて手間がかからない、
✔長期的にちょっとした副収入が欲しいという方
メリット：
✔運営にかかる維持費が安い
✔利用客が付けば利益を上げやすい
デメリット：
✔建物の建築の他、洗濯機や防犯カメラといった設備が必要となるため、初期費用は高くつく
✔利回りこそ良いものの、大きな収入にはつながりにくい
「不動産投資の立ち位置」
不動産投資は、初期費用が多く必要でハイリスクと思われがちですが…
ここからは私が思っていた疑問や他者に聞かれた質問についてです。
不動産投資のよくある疑問、質問について
１、不動産投資って儲かるの？
２、始めるのにお金が必要ですよね？
３、不動産投資のリスクは？
４、物件選びのポイントは？
５、不動産投資って色々と手間がかかるよね？
６、不動産投資を始めるタイミングは？今始めるべきですか？
１、不動産投資って儲かるの？
私が不動産投資を始めた理由は、
✔節税効果（年収の圧縮）
✔保険の代わり
✔年金対策（家賃収入）
何かあった場合は、団信で借入残高がゼロとなり返済義務がなくなりますので
下記は保険の代用になると感じています。
✔家族の住居を確保
✔継続した家賃収入
✔売却してお金に換える
がん団信なども登場していたので物件購入時に加入した経験もあります。
ただ返済終わったらがん団信もなくなるので一生涯の保険とはならない点は注意です。
また収入の高い方は年収を圧縮することによる節税効果、各種国からの手当に該当する年収にすることも可能です。 ちなみに節税効果のイメージは下図を参考にしてください。
節税効果に関することで補足します。
上記図をもとに
家賃収入＝101万円
必要経費＝251万円（減価償却費、ローン金利、諸費用）
結果として不動産を所有することで101万―251万＝マイナス150万と赤字となってます。
※「節税目的なら」の条件ですが、マイナスで問題ないと考えています
実はこの必要経費が肝です。
不動産取得や維持、管理に必要な事は基本的に経費に出来ます。
これは個人で不動産投資していても経費に出来ます。
必要経費に計上できるものは多岐に渡るため少し解説します。
税金
不動産取得税：1回のみ
印紙税
登録免許税
固定資産税：毎年
都市計画税：毎年
これ以外にはプライベートとの按分が必須ですが、自動車税、重量税なども計上可能です。
保険料
火災保険や地震保険など
減価償却費
収益用不動産の建物や設備は法定耐用年数が決められた「減価償却資産」です。
減価償却費とは、固定資産を得るのに要した費用を法定耐用年数で割った金額を指します。
木造物件の法定耐用年数は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年です。
実際には支出がないにもかかわらず帳簿上の利益を減らせるため、節税対策に役立ちます。
修繕費
✔原状回復のための修繕費は不動産収入を得るのに必要な経費なので経費計上の対象
✔部屋のクリーニング代
✔壁紙の交換費
✔給湯器、エアコンの交換費
✔清掃費、メンテナンス費
✔修繕積立金
管理会社への管理委託料
不動産管理会社に管理業務の対価として支払う管理委託料（家賃の約５%程度）は、不動産収入を得るための必要経費として経費計上できます。
ローン金利
融資を受けた場合にはローン金利は毎月かかる必要経費です。
さらに、ローンを組んだ年にかかった手数料も必要経費として計上できます。
その他
✔交通費(物件の状況確認など)
✔それに付随する宿泊費、ガソリン代や駐車場代、高速代
✔不動産担当者との食事代や手土産代
✔通信費（スマホやパソコン購入、電話代、インターネット通信費）
✔自宅を事務所として使用ならば光熱費も按分で経費
※注意点は「本当に不動産投資にかかわる出費」をしっかり証明出来るよう領収書や記録を残しておくこと
この様に不動産投資による家賃収入から差し引ける必要経費が大きくなり、結果として収支がマイナスとなります。
これが不動産所得となり、損益通算できますので本業の給与から不動産所得のマイナス分を通算して年収を圧縮＋税金の還付が受けられる仕組みです。
※あくまで結果的に不動産所得がマイナスとなったからです
あまりオープンにしたくはないですが…私の不動産収支は節税効果分くらいのプラス収支となっております。
不動産投資に長けている方は不動産投資1本で生計をたてられていると思いますので、まだまだ私は素人の領域です。こんな私でも不動産投資をしていて良かったと思うことが多いです！
２、始めるのにお金が必要ですよね？
結論ですが区分マンションの場合は「自己資金はほとんど無し」
自己資金はマンション購入の頭金として10万円程度支払うのが相場
（自己資金０でスタートできる場合もあります）
※注意点として購入後に不動産取得税、毎年固定資産税を支払う必要あり
フルローンはもちろんですが、ローンを組んで手持ちの資金よりも多額の投資が出来るのは不動産投資のメリットだと思います。
私は基本的に自己資金をほとんど使わずに不動産投資始め、現在でも継続しています。
３、不動産投資のリスクは？
リスクのない投資はないと思います、不動産投資のリスクとして下図があるかと思います。
不動産投資最大のリスクとなるのは空室リスクです。
空室期間が続くと赤字経営や破綻の恐れが出てきます。
空室リスクと合わせて良くいただく質問は物件選びについてです。
４、物件選びのポイントは？
物件選び、空室対策として下記のようなものがあります！
✔ワンルームマンションなど1〜2人暮らし向けの間取りを選ぶ
⇒幅広い年代が対象となり、高い賃貸需要が期待
✔大都市圏など人口が増えているエリアの物件を購入する
⇒東京や名古屋、大阪、福岡などの大都市圏（今後も需要が多く見込まれる）
✔最寄り駅から徒歩５～10分以内
✔評判の良い管理会社に委託する
失敗するパターンは上記の逆です！
✔利回り重視の立地悪い物件
✔２LDK以上の広い部屋を購入
✔家賃設定が高い
✔建物の管理がずさん
私の不動産投資経験からのリスク回避ですが、
✔物件をしっかり吟味する上で、信頼できる不動産会社担当者と出会おう
✔管理がしっかりしている物件 評判の良い管理会社
結局は物件次第でリスクは激減します！内装や設備、エリア、周辺との賃料…
ただ空室リスクは必ずあります。だってライフステージの変化で引っ越しは必ずあります。
だから退去申請が出た段階で早急に募集開始する必要があり、市場や周辺など入念な調査から賃料再設定し募集など管理に強い会社だと安心しますね。
退去自体はリスクではありますが、チャンスでもあります！
私の場合、
初期購入した福岡の物件は10年を超えていますが、珍しく退去がまったくない状況です。
退去がないのは嬉しいですが、実は福岡の賃料相場かなり上がっており、同じマンション内や同レベルの物件と賃料を比較すると5千円以上安いことが分かりました。
住んでいる方が同意しない限り賃料UPは出来ない。同意するはずないですよね普通…。
なので退去はリスクですがチャンスととらえています！
家賃UPは売却価格にも影響しますので家賃UPのチャンスがあればトライしたいですね…
また、東京でも物件を所有しておりますがやはり退去は定期的にきます。
東京エリアなので賃貸需要が高いこと、管理会社も迅速に対応していただいているので、
退去日までには次の入居者が決まっている流れです。
５、不動産投資って色々と手間がかかるよね？
本業があるにもかかわらず、手間がかかる投資をするのは現実的ではないと思います。
不動産投資って手間がかかると思っている方が多いようですが、基本的には管理会社に委託しているのでほとんど自身ですることがありません。
種々の報告や相談、入退去の状況など不動産会社や管理会社からの電話対応くらいです！
下記は全て管理会社におまかせしております！
✔賃貸募集、入居審査
✔書類作成、契約締結
✔家賃集金と送金
✔更新、解約業務
✔滞納督促、トラブル対応
６、不動産投資を始めるタイミングは？今始めるべきですか？
この質問も良くあります。
結論から言うと…「答えはありません」としか言えず…すみません。
未来予知が出来ないように、物件価格が下がってから、金利が安いとき…
キリがないですね。だが、今後エリアの再開発情報から推測は十分可能です。
だからこそ、信頼できる不動産会社からの情報が大切なのだと思います。
慈善事業ではないので少なからず営業はされますが…汗
面白い情報として景気などの影響を受けにくいのが不動産投資、特に比較的小さい規模の部屋ほど影響が少ないとのデータがありました。(下図)
近々ですとCOVID19（コロナ）の影響ですかね。
ちなみにリーマンショックなのでも賃料はかなり安定していることが分かりますね。
まとめ
✔不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン ローリスクにも十分できる！
✔魅力は節税効果や保険代わり、将来の年金形成（家賃収入）
✔リスクは物件選びと管理会社で回避
✔手間のかからない比較的楽な投資
以上のことから
良い物件に出会い、良い管理会社に出会うことがとても大切だと感じております！
私は現在４社の不動産会社の担当者と情報共有しております。
いきなり不動産投資に飛び込むよりは、信頼できる不動産会社から情報収集し、理解、納得した上で始められてはいかがでしょうか？
長年付き合いのある各社の担当者です。
自信を持って紹介できますので是非お問合せください！
不動産会社の担当者へ紹介する以上、しっかり担当者を監視し、紹介後の相談にも乗ります！
もちろん無料で大丈夫です！
当社では不動産事業はまだ行っていないので、物件を紹介するなどの営業はしません！
不動産のコンサルティングを事業として行っておりますのでご安心ください！
ブログの内容についてご意見・ご感想、リクエストなどございましたら
是非コメントいただけますと嬉しいです！可能な限りお返事しますので…
mailto:info@yoshii-kikaku.co.jp
プロフィール////////////
吉井寛（YOSHII YUTAKA） 1977年5月生まれ
株式会社吉井企画 代表取締役
ジョンソン・エンド・ジョンソンの製薬部門など医薬情報担当者（MR）で営業畑23年。
転勤族：札幌・福岡・沖縄・東京・千葉・栃木・福島で生活
会社員時の不動産投資経験から仕組みを理解し、いつかはMEGA大家を夢見る。
45歳：突然の退職勧奨（クビ）となり、今後の人生について１年近く放浪。
不動産事業で「起業」を決意。
46歳：宿泊施設「貸別荘」を中心とした事業で起業
2024年中に3つの貸別荘スタート予定