なぜ貸別荘を始めてみようと考えたのか？事業として成り立つの？/運営側のお話しです！
何気に「旅行しよう」⇒「どこで何をしよう？」⇒「宿泊はどこにしよう」から自然とホテルを検索しますよね。そこで「貸別荘で探してみよう」と新たな選択肢が当たり前になってほしいです（願望）
だってお部屋にいるだけで非日常を体験できる仕掛けがたくさんあるのだから！
そのお話は「貸別荘ってなに？」でお話ししているので是非読んでみてください！
https://www.yoshii-kikaku.co.jp/news/whats-a-vacation-rental/
今回は、その非日常体験をお届けしている「運営側」のお話をしたいと思います。
「私たちの場合」の内容となりますが、たくさんの方々にサポートいただき、どのようなコンセプト、想いを込めているのか？宿泊される方へ伝わってもらえたらと！
ではさっそく…
「動機は？きっかけは？」
代表profileで「まったく経験のない事業」とお話ししましたが、サラリーマンの時に不動産投資を積極的に行っておりました。現在でも個人にて所有継続しておりますが全て区分マンションです。
投資＝ある程度の原資が必要かと思いますが、不動産投資では、サラリーマン属性を活かして銀行融資をいただきフルローンまたはオーバーローンでスタート出来る点は面白いと思ったのがきっかけですかね。
他にも色々あり不動産投資の話は長くなるので「くつろぎブログ」にて記事にしております。
興味ある方はちょっと寄ってみて下さい！
本題に戻り、起業する際不動産関連の事業を検討していました。
ただ、区分マンション投資では管理会社にお任せの状態であり、関われることが限りなく少ないと感じていました。
また安定した家賃収入はあるものの、自助努力による収入ＵＰの機会が基本的に望めない環境であり、もっと自分が介入していきたいという想いもありました。
そこで私自身がより関われる不動産事業として、貸別荘（宿泊事業）事業を選定しました。
当該事業であれば
- 立地選定（エリア）…観光地、眺望、営業可能エリアかどうか？
- 内装（コンセプト）…どのような方々に泊まってほしいのか？
- 運営（清掃等）
- 宿泊可能人数（ペット含）…寝室の大きさ、ペットの可否、ペットアメニティ
- 集客（SNS活用等）…委託も含めてどのように展開するか？
- 無人オペレーション…対人を減らして極めてプライベート感の高い演出をしたい
時代やニーズの変化に応じて私自身が創意工夫と変化対応力を発揮し、
それにより事業継続性（収益性・安定性）が高まると考えた。
「貸別荘経営は事業として成り立つの？」
単純なたとえ話ですが…
別荘を１ヶ月１０万円で戸建て賃貸物件として貸し出した場合
月の収入の上限は１０万円と決まってしまいます。
さらに賃貸需要の少ない別荘地では、入居者候補を見つけるのも困難かと。
一方、一泊４万円（宿泊人数４名想定）の貸別荘として運用した場合、稼働の分だけ収益の上限も高く、観光客の多い別荘地では集客しやすいと言えます。
熱海の宿泊平均稼働率が４５％前後で推移しているので
仮に低く見積もり３０％（９日/月稼働）でも
１泊４万円×９日/月稼働＝３６万/月
賃貸１０万/月と比べるとメリットは大きい。
もちろん運営費用などの経費や宿泊が無ければ０円/月のリスクもありますが、賃貸も管理費用や空室リスクがありますね。
貸別荘では更なる収益UPとして
「宿泊単価（人数）を上げる」
「宿泊稼働率を上げる」
内装、設備、仕掛けなど、工夫出来る点が腕の見せ所であり事業としてのやりがいかと。
利回りの点からも見てみましょう。
例えば
別荘取得に１，０００万、リノベーションに１，０００万の計２，０００万を初期投資。
上記のたとえ話から、
賃貸経営：１０万×１２か月＝１２０万 利回り約６％
貸別荘経営：３６万×１２か月＝４３２万 利回り約２１．６％
ただ美味しい話しだけではなく、運営経費(各種手数料、清掃などざっくりですが)売上の40%を経費として差し引くと
３６万-経費４０％＝２１．６万
２１．６万×１２か月＝約２６０万 利回り約１３％
賃貸経営も経費が少しかかるので直接比較は出来ないですが倍以上の利回りは十分可能
どころか自助努力しだいで表面利回り以上の差が出る。
以上のことから、賃貸経営よりも貸別荘経営のほうが自分で関われる範囲が大きく事業の規模や安定性においてメリットが大きいと感じました。
貸別荘を経営する「デメリット」とは？
しかし事業経験のない私たちが、宿泊単価、稼働率を上げるノウハウはなく、更にすべての運営を一人でやりきるのは現実的ではない。
宿泊単価、稼働率を上げる以外にも貸別荘事業を行う上で下記デメリットも存在する。
- 旅館業許可等、手続きなどの専門的な申請知識
- 集客や宿泊客の対応
- 自己利用の制限（自身が宿泊したい時＝繁忙期だと収益を取るか悩む）
運営について、デメリットについて、どうクリアすべきか…
ここからは私個人の強みである関係者とのコミュニケーション、関係構築が活きました。
✔不動産会社(担当者)
まずは物件をしっかり探す必要があります。
なぜか？
貸別荘経営がそもそも可能かどうか確認する必要があるから。
別荘地によっては、貸別荘経営が規制されていたり、基準が定められているためです。
力になってもらえる担当者と巡り合えれば最高ですが、私の場合気になった物件の内見を20棟以上し、何社もの不動産会社担当者と連絡や打ち合わせを行いました。
※中には仮で決めていた物件が2番手の方に申込みされてしまい断念するケースもあり…
良い勉強になりました泣
その中で、私たちの事業展開を理解いただき親身に1年近くアドバイスをいただけた担当者と出会えました。
7月オープン予定の物件は、市場に出る前の仕入れて間もない物件を紹介いただき内見から即決するほど惚れ込んだ家でした！
他者に紹介される前に情報入手出来る事は今後事業を行っていく上で本当に力強いアドバンテージだと実感した瞬間でした。
また、さらに、なんと！貸別荘事業を展開している不動産会社だった！事も大きかった。
ネット等の物件を共有して事業目線でアドバイスいただきある程度選定した上で現地内見を繰り返しました。
内見時はリノベーションすべき内容、内装イメージ、家具家電、宿泊いただく方がどの様な非日常体験につながるのか？など簡易見積りなど費用感含めてお力添えいただけました。
結局不動産会社の担当者と、
「物件選定」⇒「内装イメージ、デザイン」⇒「工務店(施工会社)紹介」までサポートいただきました。
✔事業の肝となる運営会社との連携
貸別荘運営会社もネットで検索するといくつも出てきます。どの会社が良いのか？かなり悩みました。
私たちは下記点を重点に各社へアプローチしました。
- 集客システム（特にインバウンドに強い会社⇒多言語対応可）
- 宿泊者の対応（予約管理、集金、料金調整など）
- 清掃管理（一般的な清掃、アメニティなどこだわりへの対応可否）
- 運営委託費用（売上連動であればその割合など）
- （今後ですが）弊社集客システムと運営会社とのシステム連携可否
特に熱海エリアで実績のある数社と打ち合わせし、費用対効果、私たちの今後の事業展開を踏まえて最大化出来る運営会社と出会いスタートすることになりました。
展開エリアで実績のある会社からの詳細な収益シミュレーションは現実的でありノウハウがある点で今後の対策も打ちやすいと考えました。
まとめ
良い物件に出会い、良い運営会社と連携しても、シミュレーション通り宿泊いただけるかは始まってみないと分からないと自覚はしております。ただ全てお任せでうまくいかないから連携している会社を変更する…
「同じことを繰り返しても結果は変わらない」だからこそ人間関係を構築し、様々な提案やダメ出しをいただける関係が現在の私たちには必要だと。お互いの立場を尊重して！
私たちの強みを活かして事業を継続していく上で更に運営ノウハウを学び、自社対応運営の範囲を広げ、皆様にリーズナブルでありながら特別な非日常体験を届けられる様、今後も努力したいと思います。
是非、非日常を全国にあります貸別荘で体験して周りの方々にも伝えてほしいです！
出来れば私たちの宿泊施設で体験いただけると嬉しいですが(笑)
また下記状況の方は興味がありましたらご相談ください。
私たちの経験からしかアドバイス出来ませんが日々蓄積しておりますし、連携会社を紹介することももちろん大丈夫です！
- 貸別荘事業を検討している方(法人含む)
- 個人で別荘をお持ちで利用頻度が減ってきて、何となく所有継続している方
- 特に子供と一緒に滞在するために購入したけど、成長して一緒に訪れる機会がなくなった方が別荘をどうしようか悩んでいるケース
気軽にお問合せいただけますと幸いです！
ブログの内容についてご意見・ご感想、リクエストなどございましたら
是非コメントいただけますと嬉しいです！可能な限りお返事しますので…
mailto:info@yoshii-kikaku.co.jp
プロフィール////////////
吉井寛（YOSHII YUTAKA） 1977年5月生まれ
株式会社吉井企画 代表取締役
ジョンソン・エンド・ジョンソンの製薬部門など医薬情報担当者（MR）で営業畑23年。
転勤族：札幌・福岡・沖縄・東京・千葉・栃木・福島で生活
会社員時の不動産投資経験から仕組みを理解し、いつかはMEGA大家を夢見る。
45歳：突然の退職勧奨（クビ）となり、今後の人生について１年近く放浪。
不動産事業で「起業」を決意。
46歳：宿泊施設「貸別荘」を中心とした事業で起業
2024年中に3つの貸別荘スタート予定